Nesten vaksen: Dette har du rett på når du leiger bustad

Eirik Dyrøy Lotsberg
Publisert 15.07.2022 11:07

Denne artikkelen er eldre enn 1 år gamal. Det betyr at noko av informasjonen kan vere utdatert.

Anten du skal flytte heimefrå for første gong eller har budd i kollektiv i fleire år, er det viktig å vite kva rettar ein har når ein leiger bustad.

Rettane dine som leigetakar skal mellom anna sørge for at du har privatliv, og at du ikkje vert kasta ut på urimeleg grunnlag. På den andre sida skal lova beskytte eigedommen til huseigaren.

Rettane er hovudsakleg fastsette i husleigelova.

* Nokre reglar er unnateke for studentbustader. Sjå siste punkt.

Korleis bør leigeavtalen sjå ut?

Det er gjennom leigeavtalen du som leigetakar får rettane dine.

Ein leigeavtale kan vere munnleg, og vil vere like bindande. Men det er anbefalt å ha ein skriftleg kontrakt. Forbrukarrådet slår fast at mange konfliktar kunne vore unngått dersom partane hadde ein kontrakt. Du kan krevje å få kontrakten skriftleg.

Forbrukarrådet tilbyr ein standard husleigekontrakt på sine heimesider.

Avtalen bør innehalde:

Fast leigesum i månaden
Varigheit for leigeforholdet og avtalt oppseiingstid
Eventuelle andre utgifter (Straum, oppvarming og vatn)
Depositum

Avtalen kan også innehalde:

Skal huseigar ha ein kopi av nøkkelen?
Kva finst av utstyr og møblar?

Obs: Huseigar har ikkje lov til å skrive inn noko i leigekontrakten som gir leigetakaren dårlege rettar enn det som står i husleigelova. Men: I nokre tilfelle står det i paragrafen at partane kan avtale noko anna enn det som står i lova.

Kan huseigar forsyne seg av depositumet?

Når du betaler depositum, skal det skal opprettast ein depositumkonto i ditt namn. Huseigar skal dekke eventuelle kostnader med kontoen, og du har rett til å få utbetalt renter.*

Utleigar har ikkje lov til å ta imot depositumet kontant eller sette det på sin eigen konto.

Depositumet kan maksimalt tilsvare 6 månaders husleige. Det kan endrast i takt med endringar i husleiga.

Når leigeforholdet er ferdig, skal depositumet betalast tilbake til leigetakar. Dersom huseigar meiner leigetakaren må betale for noko, må han sende eit krav til leigetakar. Det kan til dømes gjelde ubetalt husleige eller skade på bustaden. Huseigaren må ha skriftleg samtykke for å få utbetalt pengar frå depositumet.

Kor lenge har eg rett til å leige?

Ein leigeavtale kan vere tidsbestemt eller tidsubestemt.

Ein vanleg tidsbestemt avtale skal vare i minst tre år. Etter det kan utleigar be deg om å flytte ut. Viss han ikkje gjer det innan tre månader, blir avtalen automatisk til ein tidsubestemt avtale.

Viss ikkje noko anna er spesifisert, kan leigetakar eller huseigar likevel seie opp ein tidsbestemt avtale før tidsperioden er over. Oppseiingstid er som regel tre månader.

Men huseigar kan berre seie opp ein avtale av nokre spesifikke grunnar:

Utleigaren sjølv eller nokon i husstanden skal bruke leilegheita som bustad.
Eigedommen skal rivast eller ombyggast.
Leigetakaren har misheldt leigeavtalen, eller
Huseigar har ein annan sakleg grunn til å seie opp leigeavtalen.

Leigetakar treng ikkje å grunngi oppseiinga.

Ved spesielle tilfelle kan ein tidsbestemt avtale vere kortare enn tre år. Det gjeld til dømes for sokkelleilegheiter.

Kan eigar gå ut og inn av leilegheita?

Nei. Med visse unntak har ikkje huseigaren lov til å gå inn til deg.

Huseigar har tilgang til bustaden når:

Det skal gjennomførast naudsynt vedlikehaldsarbeid.
Huseigaren skal gjere lovlege forandringar.
Det skal vere vising i samband med ny utleige.
Han må hindre skade på bustaden, til dømes ved vasslekkasje.

Med unntak av akutte situasjonar for å hindre skade, skal huseigaren melde frå i god tid før, viss han har behov for å gå inn i leilegheita.

Han kan ikkje komme uanmeld inn, uansett om du er heime eller ikkje. Viss han gjer det, kan du faktisk bytte lås på døra og be huseigar om å refundere kostnadane.

Du har krav på å få utlevert alle nøklane. Viss huseigar skal behalde ein kopi, skal det stå i leigeavtalen.

Kan ein prute på leiga?

I tilfelle der bustaden har manglar, kan du krevje å få redusert husleiga så lenge manglane held fram. Sjå punkta om skadedyr/muggsopp og skader/manglar.

Kan eigar auke leiga?

Éin gong i året kan huseigar justere husleiga i tråd med prisveksten i samfunnet (konsumprisindeksen), men du må få varsel om dette minst éin månad i forkant.

Normalt ligg prisveksten på 2–3 prosent per år. For ei husleige på 7.000 kroner i månaden inneber det ein auke på mellom 140 og 210 kroner.

Kvart tredje år kan både huseigar og leigebuar krevje at leiga vert justert til «gjengs leige». Det vil seie snittprisen for liknande leilegheiter på leigemarknaden med like vilkår. Gjengs leige er ikkje det same som marknadspris.

Kva kan eigar ta betalt for?

I tillegg til husleige har huseigaren berre lov til å ta fast betaling for straum, oppvarming og eventuelt vatn og avlaup. Sistnemnde krev at utleigaren sjølv betalar dette, basert på målt forbruk.

Andre gebyr og avgifter er ulovlege. Eventuelle utgifter til trappevask, kabel-tv, vaktmeister, fellesstraum, andre offentlege avgifter og liknande, skal vere inkludert i husleiga.

Kva er krava til leigebuaren?

Du må leve opp til forpliktingane som er avtalt. Det inneber hovudsakleg å betale husleige ved forfall. Men ein må også behandle bustaden varsamt og unngå skade, utføre vedlikehald ein er plikta til (sjå punktet om skader og vedlikehald) og følge reglane for ro og orden.

Ro og orden?

Du har rett til å behandle bustaden som din eigen. Det betyr at du kan ha gjester og arrangere festar. Men du må rette deg etter eventuelle ordensreglar i burettslaget og ta omsyn til naboane dine. Ein bør varsle naboane dersom du skal ha ein bråkete fest med mange folk.

Kva om noko er/blir øydelagd?

Dersom bustaden har ein mangel, kan du kreve at huseigaren rettar opp i mangelen, og eventuelt at husleiga vert redusert fram til mangelen er retta.

Dersom du oppdagar ein mangel som du ikkje sjølv har skuld i, bør du gi beskjed innan 14 dagar etter at mangelen er oppdaga.

Utleigar har plikt til å informere om ting han må forstå at du har interesse av å vite.

Bustaden skal returnerast i same stand som ved innflytting, men ein må forvente normal slitasje. Det er lurt å dokumentere tilstanden, og eventuell slitasje og liknande, ved innflytting, så du kan vise til dette dersom det oppstår usemje ved utflytting.

Dersom du sjølv gjer skade på bustaden, kan du få ansvaret for å erstatte det som er øydelagd. Det kan til dømes gjelde knuste fliser, sprukken vask eller større riper i tak, vegg eller golv, skriv Utleiemegleren.

Nokre ting har du sjølv ansvar for å halde ved like. Det gjeld: dørlåsar, kraner, toalett, elektriske kontaktar og brytarar, varmtvassbehaldarar og inventar og utstyr som ikkje er del av den faste eigedommen. Leigetakaren må også teste røykvarslar og brannslokkingsutstyr sjølv.

Kan eg ha dyr?

Skal du ha hunden med i flyttelasset, må du ha tillating frå huseigar. Foto: Erda Estremera

Huseigar har rett til å forby husdyr. Men du kan likevel ha dyr dersom du har gode grunnar til det. Eit døme kan vere behov for førarhund. Sosiale tilhøve kan også vere gode grunnar.

Dyrehaldet må ikkje vere til ulempe for utleigaren eller andre bebuarar.

Les også: Har du sommarjobb? Dette må du hugse på.

Kan andre flytte inn?

Dersom du vil at kjærasten din skal flytte inn, kan ikkje huseigar nekte for det. Han kan heller ikkje forlange å auke husleiga for dette.*

Det same gjeld for foreldra dine, borna dine eller kjærasten din sine foreldre eller born.

Dersom du vil ta inn ein ven eller ein ekstra leigetakar, må huseigaren godkjenne dette. Men han har berre rett til å nekte dersom det vil føre til at bustaden vert overfolka.

Må eg klyppe plenen?

Med mindre noko anna er avtalt, har utleigar ansvar for alt av vedlikehald utanfor bustaden. Det inneber plenklipping, snømoking og strøing.

Kva om det er skadedyr eller mugg?

Foto: Nancy Hughes

Utleigar har ansvar for å bli kvitt mugg eller skadedyr (til dømes veggdyr, rotter eller maur), med mindre du sjølv har gjort noko som har ført til at dette har oppstått i bustaden.

Ved skadedyr:

Utleigar må starte tiltak mot skadedyr innan rimeleg tid; som regel ved å kontakte skadedyrfirma.
Du har krav på redusert leige fram til eventuelle manglar vert retta.
Dersom problemet er så alvorleg at det ikkje går an å bu i bustaden, og det ikkje lar seg utbetre straks, kan leigekontrakten hevast.

Ved muggsopp kan ein krevje at skaden vert utbetra. Viss problemet varar over lengre tid, kan du ha rett på redusert leige.

Men dersom du sjølv har skuld i at muggsoppen oppstår, kan du sjølv sitte att med ansvaret. Difor er det viktig å passe på å ha god ventilasjon, så eventuell fukt i lufta slepper ut. Særleg når du tørker klede.

Synleg mugg bør fjernast med ein gong.

Eg skal på ferie i fire veker. Kan eg leige bustaden ut til nokon andre?

Leigebuaren må ha samtykke frå utleigar for å framleige. Men dersom du vil leige ut eit einskild rom, eller leige ut bustaden når du skal ha eit mellombels fråvær, har utleigar avgrensa høve til å nekte deg det.

Det same gjeld ved framleige dersom du ønsker å flytte vekk før avtalen har gått ut, eller før oppseiingstida er over.

Kan huseigaren kaste meg ut?

Huseigar kan berre seie opp leigeavtalen dersom du ikkje har oppfylt forpliktingane i kontrakten, eller dersom huseigar skal bu der sjølv, selge bustaden eller pusse opp.

Dersom du meiner det er urimeleg, treng du ikkje å godta oppseiinga, men du kan opprette sak.

Huseigaren kan heve avtalen på kort varsel dersom du:

ikkje betalar husleige over lang tid.
er til skade eller sjenanse for bustaden, utleigar eller andre.
overlater bustaden til nokon andre utan rett eller løyve frå huseigar.
bruker bustaden til andre formål enn avtalt.
misheld pliktene dine på ein alvorleg måte.

Du skal først ha skriftleg åtvaring med tid til å rette opp tilhøva. Oppseiinga må vere skriftleg og begrunna.

Huseigaren kan ikkje stenge deg ute av bustaden, skifte lås eller byrje å fjerne møblane dine. Berre politiet eller namsmakta kan fysisk fjerne deg.

Kor går eg om rettane mine ikkje vert innfridde?

Dersom huseigaren din nektar å følge opp det du har rett på, kan du ta saka til Husleigetvistutvalet. Det er ei statleg verksemd som skal hjelpe huseigarar og leigetakarar om å løyse konflikter i leigeforhold. Husleieutvalget kan bidra med mekling eller gjere vedtak.

Andre organisasjonar og verksemder kan hjelpe deg med informasjon om kva du har rett på, til dømes Forbrukerrådet og Leieboerforeningen.

Kan eg måle veggane?

Foto: Roselyn Tirado/Unsplash

Ikkje utan vidare. Eventuelle varige endringar på bustaden må avtalast med huseigar, gjerne skriftleg. Det gjeld til dømes måling eller montering av hyller og veggfaste skap. Det same gjeld om du vil sette spikrar eller skruar i veggane for å henge opp bilete.

Dersom veggane er slitne, kan det hende huseigar vil dekke kostnadene med måling. Elles må du vere førebudd på å betale for måling sjølv.

*Eg bur i studentbustad. Kva er annleis?

For bustader som er eigd av studentsamskipnader, til dømes SiO i Oslo eller Sammen i Bergen/Vestlandet, er det nokre eigne reglar. Det kan også gjelde andre bustader som er spesifikt vedteke som studentbustad av eit statleg, fylkeskommunalt eller kommunalt organ.

Dei viktigaste unntaka er:

Ein har ikkje automatisk rett til å ta inn kjærasten som sambuar.
Ein kan avtale at leigekontrakten vert oppheva når semesteret, studieåret eller utdanninga er ferdig, sjølv om tidsperioden er kortare enn 3 år.
Utleigaren kan få rentene frå depositumkontoen.
Utleigaren kan krevje forskotsbetaling av husleige for inntil tre månader. (Hovudregelen er éin månad.)

Kjelder:

Lovadata, Hybel, UngInfo, Ung.no, Leieboerforeningen, Forbrukerrådet.

Denne saka er del av eit Fritt Ord-støtta prosjekt om unge på bustadmarknaden.
Har du tips til saker? Send ei direktemelding på Instagram eller ein e-post til tips(a)framtida.no!