Nesten vaksen: Kva er greia med husleigekontrakt?

I spalta Nesten vaksen går me gjennom ting me skulle ønske me lærte før me vart kasta ut i vaksenverda. 

Du har endeleg fått tak i ein stad å bu, og kontrakta skal signerast.

For du har fått kontrakt?

Uansett, du står der med kontrakta i handa og lurer på kor den vesle skrifta er. Kva er fellene? Kva bør vera med i kontrakta? Kva er innanfor lova? Kva betyr framleige?

Og sikkert hundre-og-fire andre spørsmål.

Her får du svara du treng: 

Kva må ei kontrakt innehalda?

• Summen av husleiga og når den skal betalast.
• Om det skal betalast depositum eller garanti.
• Kven som skal betala straum og vatn.
• Kva rom leigeforholdet gjeld for.
• Oppseiingsfrist.

Det er også fint om kontrakta inneheld informasjon om internett, parkeringsplass, sykkelparkering, kabel-tv og framleige.

Sjå også husleigelova her.

Kva betyr alt i kontrakta?

Her har me funne ei standard leiligheitskontrakt frå boligmentoren.no og vil ta deg gjennom punkt for punkt.

Partane:

Utleigar er den du skal leige av. Leigetakar er du som skal leige.

Greitt å ha det grunnleggande på plass: Er det fleire som skal leige er det best å ha med alle i kontrakta. Hugs at alle partane må vera myndige og over 18 år for at kontrakta skal vera gyldig.

Eigedomen:

Adresse og kommune er du kjend med, men kva er desse forkortingane?

I Noreg har me eit offentleg register for eigedomar, og desse forkortingane hjelper å vise kva eigedom det gjeld. Eigedomane er inndelt kommunevis. Her har ein eit visst tal gardar og underbruk, kvar gard har eit gardsnummer og kvart bruk eit bruksnummer.

Slik ser hierarkiet ut:

• Kommunenummer
  • Gnr. – Gardsnummer
    • Bnr. – Bruksnummer
      • Fnr. – Festenummer
      • Snr. – Seksjonsnummer

Dette har som regel utleigar koll på og har fylt ut.

Leigeobjekt/bustadtype:

Kva slags leigeobjekt det er snakk om, kan påvirke kor lenge kontrakten varer og kva som gjeld når det kjem til oppseiing. 

Hus eller leiligheit: Betyr at du leiger eit heilt hus eller ein heil leiligheit, og at utleigar ikkje bur i same bustad.

Lofts- eller sokkelleiligheit: Det vil seie at leiligheiten er ein eigen del, men heng saman med eit hus. Du bur til dømes i ein kjellarleiligheit (sokkelleiligheit), eller på loftet i huset til utleigar.

Ein kan ha felles inngang med utleigar/andre, men resten av din leiligheit er åtskild (kjøken, bad, soverom og evt. opphaldsrom). 

Eitt bustadrom der leigar har tilgang til ein annan sin bustad: Her leiger du berre eitt rom, i ein leilighet eller hus, som regel eit soverom. (Tenk AirBnB).

Du deler kjøken, bad, stove og fellesrom med den som eig bustaden. I slike tilfelle har ein litt færre rettar som leigetakar, mellom anna oppseiingsfrist på berre ein månad (innskrenka oppseiingsvern).

Dersom utleigar også skal bu i utleigeobjektet/bustaden, er det også tillete å inngå ei tidsbestemt avtale som er kortare enn tre år. Då må leigetakar få skriftleg grunngjeving for tidsavgrensinga, seinast ved inngåinga av leigeavtalen. Det mest vanlege er å bruka tidsubestemt leigekontrakt i desse tilfella.

Bustad som utleigar sjølv har brukt som eigen bustad: Gjeld utleige av eigen bustad frå utleigar si side, ved mellombels fråver på inntil fem år.

Her har ein litt færre rettar som leigetakar. Mellom anna har ein ikkje krav på å kunne framleige på same måte, og utleigar kan når som helst, og utan grunn, seie opp kontrakta – med tre månadars varsel. Dette gjeld berre dersom leigar har fått opplyst at leigeavtalen gjeld ein slik bustad og at det gir leigar færre rettar (som det er gjort i døme-kontrakta).

Leigeobjektet skal brukast til:

Her vil det nok som regel vera «Vanlig beboelse» som gjeld, med mindre du skal leige staden for å driva med næringsverksemd, kurshalding osv. Altså andre ting enn å bu der.

I tillegg disponerer leigetakar: Kanskje litt sjølvforklarande, men her skal alt presiserast av det leigar får tilgang på, som ikkje inngår i sjølv leigeobjektet. Det kan vera sykkelstativ, parkeringsplass nr. sånn-og-sånn der og der, bod på loft/i kjellar.

Spesielle forhold: Her kan ein avtala særlege ting som er spesielt for dette leigeforholdet. Kanskje har du fått lågare leigepris, mot ein avtale om å klippa graset? Før det inn her, men pass på at det er konkret avtala. Til dømes: «Leigebuar skal slå plenen ein gong i månaden, med mindre anna er særleg avtala/med unntak når utleigar er vekkreist minst tre veker.» Slik kan ein til dømes be om å fritak om ein skal vekk i ein månad eller meir. Bli samd med utleigar. Dette kan også gjelde avtalar som snømåking eller anna.

Er det området av eigedomen/tomta leigetakar ikkje har tilgang til, skal det spesifiserast her. Er det særlege omsyn ein må ta til andre i bygget? Obs! Ein kan også legge til eit vedlegg til kontrakta om det blir knapt med plass her. Dette vedlegget må daterast og signerast av alle partane.

Husleige:

Dette skal vere inkludert i husleiga:

• kostnadar til å lage nøklar
• opprette depositumskonto
• kontraktsgebyr
• kostnadar til bruk av bustadformidlingsfirma
• kabel-TV
• oppussing
• vedlikehald
• feiing
• eigedomsskatt
• vaktmeister
• trappevask

Dersom det er fleire som deler internett gjennom breidband eller fibernett, er det ikkje mogleg å måle den enkelte sitt forbruk. Då må denne summen takast høgd for og reknast inn i husleiga.

Dersom det ikkje er spesifisert i husleigekontrakten at leigetakar skal betale for straum og avløp, vatn og brensel er desse utgiftene inkludert i husleiga.

Kva er husleiga på? I første punkt må det grunnleggande på plass: kor mykje (heilt spesifikt) er husleiga på, kva dato i månaden skal den betalast, til kva kontonummer og korleis ein ordnar den aller første husleiga?

Forskotvis betyr at du betalar på førehand. Det betyr at dersom forfall for innbetaling er 1. i månaden, gjeld betalinga for resten av månaden. Altså: betaling innan 1.  mai er betaling for 1.- 31. mai. Utleigar kan krevje at husleiga blir betalt forskotsvis, men maksimalt for éin månad.

Den første leiga må vera betalt før ein får nøklar og tilgang til bustaden. Om ein flyttar inn midt i månaden, men har betaling frå 1. – 1., kan ein dimed laga ei spesialavtale på ei halv månadsleige i tillegg, frå innflyttingsdato til 1. i neste månad til dømes.

Utleigar kan også krevje forskotsleige. Enkelt forklart betalar ein då ei ekstra husleige på førehand, og slepp så å betale husleige for siste månaden i oppseiingstida. Det er ei eingangsbetaling.

OBS: Berre straum eller anna oppvarming kan kome som eit tillegg til sjølve husleiga.

Straum og oppvarming:

Inkludert i husleiga: Det er digg for deg. Då kan du bruka så mykje straum og omnsvarme du berre vil, utan å tenke på rekninga. (Men det er mogleg utleigar vil vurdere avtala på nytt om du byrjar skru på omnane på full guff med alle vindauga opne!)

Straum og oppvarming blir betalt i tillegg: Kanskje kjem de fram til ein fast sum som skal dekke gjennomsnittlege utgifter til dette? Til dømes: 500 kroner i månaden, og at det skal betalast saman med husleiga kvar månad.

Om du har eigen målar, kan ein avtala ein fast måndleg sum og så at ein ein gong i året sjekkar straumforbruket og betalar eventuelt mellomlegg i tillegg då.

Har du felles straummålar med utleigar kan du krevje eigen målar.

Leigetakar har eigen målar og teiknar eige straumabonnement: Om dette er avtala er det viktig å ta tak i det med ein gong! Høyr gjerne med utleigar om kva abonnement som har blitt brukt der tidlegare, og sjekk ut kva straumleverandør du vil velje.

Bestill asap! Så slepp du bli sitjande i senga utan straum, i mørkre og kulda, kvelden før eksamensinnlevering… Hugs også å ta bilete av og lese av straumen når du flyttar inn.

Ta kontakt med straumselskapet eller utleigar om du treng hjelp!

Vatn- og avlaupsutgifter:

Her gjeld det same som for straum og oppvarming: anten er det inkludert i husleiga, eller så må noko anna avtalast spesifikt. Dersom leigar skal betale for dette utanom husleiga, skal det betalast etter eige forbruk.

Om det ikkje er installert vassmålar, kan ikkje utleigar ta betalt for vatn og avlaup.

Endring av husleigesummen:

Når avtala er inngått og husleiga sett, kan ikkje utleigar auka husleiga som hen ynskjer.

Det er berre to moglege måtar å endre husleiga på, og både utleigar og leigar kan krevje endringar av husleiga basert på: indeksregulering og tilpasning til gjengs leie.

Indeksregulering: Ein gong i året kan husleiga endrast i samsvar med konsumprisindeksen. Utleigar/leigar må gi minst ein månads skriftleg varsel, før dette blir endra. Ein kan ikkje krevje endring av husleiga før det har gått minst eitt år sidan avtalen vart inngått.

Det er SSB som set konsumprisindeksen, som kan gå både opp og ned. Du kan sjølv rekne ut lovleg husleigeauke på deira sider. 

Renteauke gir ikkje utleigar rett til å justere husleiga meir enn det konsumprisindeksen tilseier.

Til gjengs leige: Dersom leigeforholdet har vart i minst 2,5 år kan leigar eller utleigar krevje tilpassing av husleiga utifrå kva liknande bustadar blir leigd ut for. Du skal altså samanlikna både med bustadar av lik storleik, plassering og standard, i tillegg til avtalevilkår, slik som oppseiingstid.

Endringa kan skje tidlegast seks månadar etter at ein av partane har sendt skriftleg krav, og minst eit år etter førre husleige-endring. Den som leiger må altså ha budd i bustaden i minst tre år, før dette kan tre i kraft.

Depositum eller garanti:

Depositum og garanti skal sikra utleigar dersom den som leigar til dømes øydelegger bustaden eller ikkje betalar husleige.

Depositum: Eit depositum er ein fastsett sum ein blir samde om, som skal setjast inn på ein eigen type konto: depositumskonto, i banken. Denne har verken utleigar eller leigar tilgang til å ta uttak frå, utan samtykke frå begge partar. Utleigar betalar for å opprette ein slik konto.

Om husverten seier du berre kan setje inn på direkte på ein privatkonto hen ikkje brukar, sei nei. Det skal vere ein eigen depositumskonto.

Om du tek over ein leilegheit med ein og anna skavank, ta bilete av det slik at du har bevis på at skavanken eksisterte før du flytte inn.

Dersom leigeforholdet har gått bra og utleigar ikkje treng krevje inn noko av summen for å dekke tap, blir summen tilbakebetalt til den som leiger ved enda leigeforhold.

Depositumet kan ikkje vera større enn seks gongar månadleg husleige. Dersom ein har auka husleiga etter lovene, kan også depositumssummen justerast etter dette. Det finst inga nedre grense for kva summen kan vere.

Utleigar kan ikkje etter at leigeavtalen er inngått, krevje å få betalt inn depositum.

Dersom ein ikkje blir samde om krav for betaling frå depositumet etter leigeforholdet, kan leigar klaga til banken. Dersom det ikkje løyser saka må ein gå til Forliksrådet eller Husleietvistutvalget for å få avklart om utleigar kan krevje dekning ved depositumet.

Garanti: Dersom ein ikkje har seks månadars husleige på bok, kan alternativet vera depositumsgaranti.

Ein kan kjøpe ein garanti frå eit forsikringsselskap, som dimed forpliktar seg til å betala opptil tre månadars husleige, dersom utleigar krev dette ved enda leigeforhold.

Ein slik garanti kostar omlag 3000-6000 kroner. Denne summen vil ein ikkje få tilbake på noko tidspunkt.

Dersom utleigar krev ein sum når leigeforholdet er over, vil forsikringsselskapet først betala ut dette kravet for så å krevje det tilbake av leigetakaren.

Kor lenge varar leigeforholdet og kontrakta?

Dei fleste føretrekk å leige ut for ei bestemt periode, særleg utleigar, fordi oppseiingsvernet til leigetakar står svært sterkt.

Ei tidsubestemt leigeavtale: gir leigetakar fullt oppseiingsvern.

Med mindre anna er avtalt er lovens oppseiingsfrist tre månadar ved slutten av månaden oppseiinga vert levert.

Ei tidsbestemt leigeavtale: kan ikkje vera kortare enn tre år, med mindre det gjeld ein spesiell type bustad (som nemnt tidlegare).

Ei tidsbestemt leieavtale kan ikkje bli sagt opp i leigeperioden, med mindre dette er avtalt mellom partane.

Dersom avtalen gjeld lofts- eller sokkelleiligheit i einebustad eller del av tomannsbustad, og utleigar bur i same hus: er minstetida eitt år.

Kortare tid enn lovkravet på tre eller eitt år, kan avtalast dersom utleigeobjektet skal brukast av utleigar sjølv, eller utleigar har anna sakleg grunn til tidsavgrensinga. Dette kan til dømes vera at bygget skal rivast, byggast om eller seljast.

Årsaka til kortare leigetid enn lovkravet, må vera oppgitt skriftleg. Dersom dette ikkje er gjort, gjeld minstekravet på anten 1 eller 3 år.

Dersom den oppgitte årsaka ikkje trer i kraft, og dette ikkje skuldast upårekna omstende, går kontrakten over til å vera tidsubesemt med fullt oppseiingsvern for leigetakar.

Ordensreglar:

I dette punktet avtalar ein som regel at leigetakar skal ta vanlege omsyn og behandla bustaden fint, noko som også er spesifisert i Husleigelova.

I tillegg kan ein her avtale om ein får ha kjæledyr og spesifisere kva type dyr det er, eller om ein ikkje kan det. Ein kan også avtala om røyking er lov eller ikkje.

Dersom det er særeigne omsyn må dette også spesifiserast her. Finst det ordensreglar for burettslaget med klokkeslett for når det må vera stille, kan desse visast til og leggast ved som vedlegg. Bur du i same bygg som utleigar vil ein kanskje ha nokre spesialreglar, til dømes for ro i fellesareal om ein deler uteområde.

Forsikring:

Når ein leiger bustad er det særleg innboforsikring som er viktig, og utleigar kan krevje dette.

Dersom utleigar leiger ut heilt eller delvis møblert, er utleigar ansvarleg for å ha innboforsikring som dekker dette innventaret. Hen må også ha forsikring som dekker skader på bustaden, som vasskader ved flaum.

Dette vil likevel ikkje dekke skader som er kome på leigetakar sine eigendelar.

Utkasting:

Leigetakar har svært godt oppseiingsvern, men i visse tilfelle har utleigar høve til å krevje utkasting med to vekers varsel. Det er berre namsstyresmaktene/politiet som kan gjere dette fysisk, etter at saka har vore avgjort i domstolane, eller på grunnlag av eit særleg tvangsgrunnlag som leigetakar ikkje har protestert på.

Om leigetakar har motteke ei gyldig oppseiing, må hen protestera skriftleg innan ein månad, for å kunne stanse eit eventuelt krav om utkasting frå utleigar.

Dersom ein bryt kontrakta og ikkje greier å gjere opp for seg, kan det vera grunnlag for at utleigar kan kasta leigetakar ut, utanom vanleg oppseiing.

Då er det er krav om vesentleg misleghald. Det vil seie at det ikkje er nok om ein har betalt husleiga for seint ein gong. Det må ha skjedd fleire gonger, eller det må mangla innbetaling for fleire månadar.

Det er vanleg at utleigar sender ei skriftleg påminning, med høve for leigetakar til å gjera opp for seg eller retta opp misleghaldet. Dersom det ikkje vert overhalde, må ein utleigar skriftleg varsel om kvifor ein vil heve kontrakta og at ein kan bli tvangsutkasta dersom ein ikkje sjølv flytter ut innan to veker.

Dersom ein har ei tidsbestemt leigekontrakt og leigar ikkje har flytta ut i tide, kan ein krevje utkasting. Då må utleigar ha sendt skriftleg flytteoppmoding tre månadar etter at kontrakta gjekk ut.

I praksis vert ei utkasting utført ved at namsmannen reiser ut til bustaden saman med låsesmed og utleigar, og fysisk stenger døra. Låsa vert skifta og døra plombert.

Framleige:

Framleige vil sei at leigetakar kan leige ut bustaden til andre. Det er som regel ikkje tillete, med mindre det er gjort skritfleg avtale på det med utleigar.

Eit klassisk tilfelle kan vera at du skal vekk i sommar, og vil leige ut leiligheiten anten på AirBnB eller kanskje til nokon du kjenner, medan du sjølv er vekke.

Ein kan framleige anten ved å leige ut delar av eller heile leigeobjektet til ein annan leigetakar.

Dersom du ynskjer å leige ut med framleige, må du levere ein skriftleg søknad om dette til utleigar. Då har utleigar ein månad på seg til å svare. Dersom hen ikkje svarar innan fristen, kan ein rekna søknaden som godkjend. Dersom utleigar har sakleg grunn til å avslå søknaden, må det gjerast skriftleg og altså innan ein månad.

I tre tilfelle kan utleigar berre nekta framleige dersom det er forhold ved framleigaren som gjev sakleg grunn til det, eller om husrommet klart blir overbefolka:

Dersom ein sjølv skal bu der samstundes som ein framleiger.

Om ein har gode grunnar til å ikkje bu der sjølv, mellombels: Dersom ein sjølv må flytte ut til dømes på grunn av militærteneste, arbeid, utdanning eller sjukdom, kan ein krevja å få framleiga bustaden i maks 2 år.

Då må leigetakar bu der både før og ha til hensikt å bu der igjen etter framleigeperioden.

Tidsbestemt leigeavtale: Dersom leigeavtalen gjeld for tre år og det manglar eitt år, kan leigetakar framleige det siste året. Utleigar kan seie nei, men dersom det ikkje er med grunnlag i overbefolking av husrommet eller forhold ved framleigaren, kan den som leiger få rett til å seie opp avtalen med tre månadars oppseiingstid.

Sjølv om ein ved framleige overlet bruksretten til ein annan, har hovudleigetakar framleis dei same pliktene etter leigekontrakten ovanfor utleigar. Det vil seie at dersom den som framleiger ikkje betaler husleige, er det hovudleigetakaren sitt ansvar og hen må betala. Det er leigetakaren sitt ansvar å sørge for at den som framleiger overheld sine plikter, i henhald til kontrakta ein har med utleigar.

Kor skal tvistar takast opp?

Verneting er eit rettsleg omgrep som bestemmer kva rettskrins ei sak høyrer til i første instans.

I dette punktet blir ein dimed samde om kor søksmål eller tvistar skal behandlast. Eigedomens faste verneting, vil seie at det er den rettskrinsen eigedomen geografisk tilhøyrer.

Signaturar:

Fyll ut kor mange eksemplar av kontrakta de har skrive ut og signert i. Det må minst vera to eksemplar: eitt til utleigar og eitt til leigetakar. Om det er fleire leigetakarar, bør kvar av desse ha eit eige eksemplar.

Hugs også å fylle inn kor mange vedlegg som er med kontrakta, og at også desse skal vera med kvar av kontraktane. Vedlegga skal også daterast og signerast.

Alle leigetakarane bør også signera sjølve kontrakta.

Til slutt:

Når alt er signert og i orden kan det vera lurt å ta bilete av kontrakta/scanne den og sende til deg sjølv på e-post. Då finst den også digitalt, med alle underskrifter og informasjon.

Ved innflytting er det lurt å ta bilete rundt om av eventuelle slitasjar og skadar, og sende til seg sjølv på e-post. Då kan du vise til dette ved utflytting.

Dersom det er skadar eller manglar ved leiligheita når du flyttar inn, må du melde frå til utleigar så snart som mogleg.

Lukke til!