Dei som har, skal få

Noreg er i mange samanhengar ein velferdsstat. Fellesskapet, representert gjennom staten og kommunane, stiller opp og sikrar oss nordmenn meir eller mindre gratis utdanning, billige barnehagar, helsevesen og eldreomsorg. I tillegg tek staten ansvar for å sikra oss alt frå opera- og konsertførestillingar over heile landet gjennom rikskonsertane, eit livlig sivilsamfunn gjennom massive støttetiltak til frivillige organisasjonar og god og kortreist mat gjennom landbrukssubsidiane.

På dei fleste område hjelp samfunnet folk både med å dekka sine grunnleggande behov, òg å dekke noko mindre grunnleggande behov. Nokre område må likevel folk ta ansvar på eiga hand. Til dømes spelar staten eller kommunen ikkje ein aktiv rolle for å skaffa folk livsleidsagarar eller datamaskinar, sjølv om ein kanskje skulle tru at begge desse faktorane var viktigare for folk sin livskvalitet enn det rikskonsertane tilbyr.

Evig auksjon
Eit område kor fellesskapet spelar ein sers tilbaketrukken rolle er i arbeidet med å skaffa folk ein stad å bu. Det er nesten ikkje reguleringar på kor mykje det skal kosta å kjøpa ein bustad. I kvart einskild sal av bustadar har me ein fri marknad kor ulike interesserte kjøparar står i ein direkte bodkamp mot kvarandre. Dei som byr mest, får kjøpt ein bustad som er til sals. Dei sitt med eit saftig lån, som dei gradvis betalar ned. Dei som ikkje har høg nok inntekt til å få stort nok lån, og difor ikkje får kjøpt, må ta til takke med å leiga. Skilnaden blir berre at dei ikkje gradvis overtek eigarskapen av sin eigen bustad.

Dei som ikkje får kjøpt bustad i Noreg tapar stort økonomisk. For det fyrste betalar dei til utleigar i staden for å gradvis nedbetala lånet og eiga bustaden sin. For det andre går dei glipp av den verdiveksten som bustaden stort sett vil ha i løpet av nedbetalingstida. 75% av alle nordmenn bur i bustadar dei eig sjølve. Den siste fjerdedelen er gjennomgåande dei med svakast økonomisk stilling i utgangspunktet, og tapar meir og meir etter kvart. Som det står skrive: Dei som har skal få. Dette er eit resultat av at marknadskreftene ganske så fritt sett prisane i bustadmarknaden.

I tillegg til at prissettinga er marknadsbasert, er omsetninga òg fri. Både personar og selskap av ymse slag kan eiga bustadar. Det er ikkje nokon avgrensing på kor mange bustadar ein person eller eit føretak kan eiga. Det gjer at eigedomsmarknaden blir ein god stad å plassera kapital. Har du mykje pengar og brukar dei til å kjøpa ein bustad eller ti, må du berre skatta for ein liten del av marknadsprisen på eigedommen. At personar og føretak fritt kan eiga så mange bustadar dei vil, er sjølvsagt òg med på å trekka opp prisane. Skal du få kjøpt ein bustad, må du by meir enn det rikfolk som er på jakt etter ein lukrativ plass å setta pengane sine byr for den same bustaden.

Prisgalopp?
Marknadsmekanismar brukar me ofte i Noreg, me bur trass alt i eit kapitalistisk samfunn. Datamaskinar er eit døme på varer kor omsettinga er fri, og kor seljaren i teorien kan krevja så mykje han vil. Tidsskriftet Mål og Makt er eit anna døme. I teorien kan me i skriftsstyret krevja 500 kr pr nummer i staden for 50, utan at staten blandar seg oppi det. Grunnen til at me ikkje gjer det, er at me trur det ville ført til at færre kjøpte bladet. Ein sentral tese i marknadsøkonomisk analyse er at høgare pris gjev lågare salstal, og omvendt.

Så er det sånn at betalingsviljen for ulike varer er ulik. Prisendringar påverkar viljen til å kjøpa vara i ulik grad. På økonomisk blir dette kalla priselastisitet. Om all mat blei dobbel så dyr, ville folk halda fram med å kjøpa ganske mykje mat likevel, fordi det er ei viktig vare for dei. Om maleri blei dobbelt så dyre, ville folk kjøpt langt færre av dei, fordi det er noko ein kan greia seg utan, eller greia seg med mindre av.

Kva er så priselastisiteten på bustadar? Låg, vil eg tru. På same måte som mat er det å ha ein stad å bu eit grunnleggande behov. Då er det naturleg at prisen stig mykje når ein a) har fri prissetting og b) har avgrensa tilbod. Så har då òg bustadprisane i Noreg stege massivt dei siste tiåra. Bustadprisane i Noreg var fire gonger så høge i 2007 som i 1993 i fylje LO.

Pressar på
Noko av bakgrunnen for denne enorme prisveksten er at etterspurnaden har auka kraftig. Folketalet har vekse mykje. Serleg stor har veksten i folketal, og bustadprisar, vore i pressområde som regionane rundt Oslo og Stavanger. Noko anna som har vakse er kjøpekrafta. Med låg inflasjon, låg arbeidsløyse og høg lønsvekst blir dei fleste meir og meir kjøpekraftige. Men det er likevel verdt å merka seg at folk bruker ein stadig større del av innkomene sine på å bu. Frå syttitalet har delen av folk sine utgifter som går til å bu blitt dobla i fylje SSB.

Sjølv om bustadpolitikken stort sett ikkje er politikk, berre marknad, er det visse offentlege inngrep. Dei to viktigaste verkemidla i norsk bustadpolitikk er for tida bustøtta og skattetrekk for låneutgifter. Bustøtta er ei behovsprøvd ordning kor dei som har låge inntekter samanlikna med buutgifter får tilskott som dekker ein del av gapet mellom rimelege og faktiske buutgifter. Bustøtta kan både brukast til leigeutgifter og til nedbetaling av lån på sjølveigde bustadar.

Den raud-grøne regjeringa har gjeve fleire bustøtte, generelt forbetra ordninga og løfta henne fram som eit prov på at dei fører ein meir aktiv og sosial bustadpolitikk enn Bondevik og kompani gjorde. Bustøtta er i 2010 planlagt å kosta totalt 3,6 mrd kroner. Skattetrekk for låneutgifter vil sei at ein kan trekka renteutgifter frå på skatten. Staten gjer det sånn lettare for deg å betala ned bustadlånet. Denne ordninga kostar årleg rundt 20 mrd kroner. Det som er felles for begge desse tiltaka er at dei løfter etterspurnaden etter bustadar. Fleire kan tola ein høgare pris. Dette er naturlegvis med på nettopp å trekka opp prisane i ein marknad med fri prissetting.

Kjelkar i hjula
Når prisane på ei vare går opp, plar som tidlegare nemnt produksjonen aukast. Det dempar prisveksten. Utfordringa for bustadsmarknaden er at bustadar er ei vare kor tilbodet ikkje kan aukast serleg lett. Politiske og juridiske reguleringar gjer at det ikkje akkurat er fritt fram for å bygga fleire bustadar, sjølv om du skulle rekna ut at du kunne ha tent pengar på det. Serleg i pressområde og storbyar er det mange avgrensingar på å etablera nye bustadar. Det er ikkje flust med stadar å bygga nye bustadar. I Oslo har ein markagrensa som ei ytre grense for kor det kan byggast. Denne grensa har blitt forsterka gjennom den såkalla Markaloven, som vernar dei bynære skogane i Oslo fordi dei er viktige for friluftslivet. Innanfor bygrensene er det ikkje mange nye stadar å bygga ut. Eit unnatak er visse område med nedlagt industri, som Bjørvika. Elles må mesteparten av bustadbygginga skje gjennom fortetting.

Fortetting vil sei at ein aukar talet på bustadar innanfor eit område som allereie er busett. Den mest kjende forma for fortetting er såkalla eplehagefortetting, kor ein i etablerte villastrok med store hagar rett og slett bygg eit nytt hus i hagen. Fortetting kan òg vera å utvida og ombygga ein tomannsbustad til ein firemannsbustad. Det kan vera å bygga om loft i ein bygard til leiligheiter. Det kan vera å grava ut ein kjellar i ein einebustad så det blir ein leiligheit. Om det ikkje fanst nokon reglar for fortetting, og alle stod fritt til å fortetta eigedommar dei eigde, ville byen blitt mykje tettare på relativt kort tid, i kvart fall så lenge bustadprisane er så høge som dei er.  

Advokatmat
Plan og Bygningsloven sett opp reglar for alt som har med bygging og bygningar å gjera. Loven overlet i stor grad til kommunane å styra dette, inkludert dei inngrepa som må til for å få fortetting. Det skjer gjennom kommuneplanen sin arealdel, og gjennom reguleringsplanar for serskilde område. I handsaminga av den einskilde byggesaken står kommunen, innanfor regelverket i Plan- og Bygningsloven, samt kommunen sine eigne reguleringsplanar, ganske fritt til å stilla krav for å sikra gode bumiljø og ta vare på estetiske omsyn.

I saker om fortetting vil stort sett naboane vera ei bremsekraft. Loven gjer dei rett til å klaga, og krev at dei skal takast med på råd frå starten av prosessen. Å kalga tydar ikkje her sutra og surmula, men å reisa formelle klager som forsenkar prosessen, og i nokre tilfelle fører til av byggeløyve blir trukket tilbake. Naboar, serleg i villaområde, vil frykta auka meir trafikk, mindre utsikt og at stroket blir mindre tiltalande/eksklusivt. Til og med frykt for overlast for kloakksystemet blir nytta av naboar som argument mot å bygga om ein tomannsbustad til ein firemannsbustad.

I Oslo er alle område med småhus regulerte av den såkalla Småhusplanen. Denne planen inneheld reglar som kan kallast klagevillige naboar sin våte draum. Planen legg veldig stor vekt på at karakteren i eksisterande strok skal vernast. Er eit område dominert av einebustadar skal ein ikkje bygga om nokon av dei til tomannsbustadar. Er eit område fullt av småhus skal ein ikkje bygga ei lågblokk innimellom. Som om ikkje det var nok skal sjølve bygningsstrukturen vernast, eventuelle bygningar skal ligga likt i høve til vegen, og passa inn i mønsteret. Dessutan er det strenge reglar for planering og graving. Det gjer det vanskeleg å jamna ut skeive deler av tomter nok til at det går an å bygga der. Planen er full av skjønnsmessige utrykk som ”harmonisk” og ”nærområde”. Når folk i tillegg sett advokatar på saka, er dei dømde til å finna klagegrunnlag. Dette er med på å hindra nybygging og auka tilbod av bustadar.

Estetikk framfor etikk
Småhusplanen gjeld i 16% av området innanfor bygrensa i Oslo. Indre by er ikkje omfatta. Her er det andre hindringar for fortetting. Serleg spelar Byantikvaren ein rolle her. Byantikvaren i Oslo har laga ei liste over 8000 bygningar som er meir eller mindre verna. Dei fleste av desse er i Indre by. Søkjer ein til dømes om å få bygga eit loft om til leiligheiter må ein ofte setta inn vindauge, for at dei som skal bu i leiligheiten skal få nok lys og utsikt. Det finst nemleg reglar, basert på folkehelseomsyn, om at rom folk skal bu i skal ha det. Denne type inngrep vil endra fasadane på bygarden. Då vil i mange tilfelle Byantikvaren motsetta seg tiltaket. Resultatet kan bli at det ikkje blir noko ombygging, og at det ikkje blir nokon nye bustadar.

Alle reguleringar av dette slaget, anten dei gjeld i indre eller ytre by, er basert på gode omsyn. Overdriven fortetting kan føra til redusert estetisk kvalitet og dårlegare bumiljø. Korleis det kan gå om marknadskreftene får fritt spelerom på tilbodssida i bustadmarknaden, såg me i dei gamle Gråbeinsgardane i Oslo, kor arbeidarungar tidleg i førre hundreår vaks opp utan korkje lys og luft, så vakkert og trist skildra av Rudolf Nilsen. At mange er redde for at tradisjonsrike og fine bygardar i Oslo skal bli bygd om og bli mindre fine, er òg forståeleg. Samstundes er summen av reguleringar så stor at det dempar tilbodet av bustadar, og resultatet blir at folk med låge løner ikkje kjem seg inn på bustadmarknaden.

Eg trur ein kunne sluppe laus fortettingskreftene noko meir, serleg i dei områda som er regulert i småhusplanen. Dei blir neppe utvikla til nokon slum, då det uansett er dei mest ressurssterke folka i Oslo som bur der. Det kan vel ikkje vera noko poeng at offentleg politikk skal gjera det lettare for desse heldige få å trekka opp stigen og lukka igjen porten etter seg. Tvert om ville utbygging av fleire leiligheiter og små bustadar gjennom fortetting i småhusområda vore med på å gjera Oslo til ein by som er mindre oppdelt etter klasse og etnisitet.

Haiane
Ei innvending mot denne type frislepp vil vera at ein opnar opp for marknadskrefter og for at bustadhaiar kan tena meir pengar. I nokre tilfelle stemmer det, det finst kommersielle aktørar som eig mange bygardar og ville tent pengar på å pussa opp lofta til leiligheiter. I andre tilfelle vil det vera dei som frå før av eig eit privathus som kanskje tener nokre kroner ekstra på ei ombygging til tomannsbustad. Uansett vil konsekvensen av fleire bustadar på marknaden bli at prisen per bustad blei lågare. Ja – nokre bustadhaiar kan kanskje tena litt ekstra, men samstundes vil seljarane tena mindre per bustad. Og folk på låge løner vil ha betre sjanse til å kjøpa ein bustad.

LES OGSÅ: Aukande forskjellar i bustadmarknaden

Eit poeng til når det gjeld tilbodet av bustadar er at så lenge det er private som står for bustadbygginga vil dei berre bygga ut når det gjev meir profitt enn alternative investeringar. Kor mange prosent profitt dei krev veit eg ikkje, men det er i kvart fall meir enn null. Om kommunen spelte ein meir aktiv rolle som utbyggar av bustadar ville fleire prosjekt blitt realisterte. Kommunen kunne ha bygd alt som gjekk i null. Det føresett sjølvsagt ein kommune som ikkje blir styrt etter New Public Mangament-prinsippa, og som endrar på dei verktøya som i dag blir nytta for å vurdera om investeringar er gode eller dårlege. Med ein meir aktiv kommune, med eigne byggeselskap, kunne tilbodet av bustadar blitt auka effektivt.

Børs og lovbok
Det er altså på sett og vis både for mykje marknadskrefter og for mykje politiske inngrep som er grunnen til at det er så dyrt å bu i Noreg, og serleg i Oslo. Eg har i denne teksten spesielt fokusert på reguleringar i Oslo, men tendensane er nok like i andre pressområde. Prissettinga på bustadar er fri, altså styrt av marknadskreftene. Prisen blir satt i det heilage krysset mellom tilbodskurva og etterspurnadskurva. Så gjer i tillegg politiske inngrep vondt verre. På den eine sida løfter politiske inngrep opp etterspurnadskurva gjennom bustøtte og lånesubsidiering. På den andre sida held politiske inngrep nede tilbodskurva for nye bustadar, gjennom jordvern, markavern og mange reguleringar som hindrar fortetting.

Kva som bør gjerast med dette er eit ope spørsmål med mange ulike svar, ut frå kva ideologisk posisjon ein har. Skal ein halda fast på den noverande marknadsbaserte modellen kor prisen blir sett i krysset mellom tilbod og etterspurnad kan ein vurdera politiske endringar som svekkjer tendensen til å løfta etterspurnadskurva, til dømes gjennom å berre subsidiera låneutgifter på lån under ein million. Pengane kan heller brukast på bustadpolitiske tiltak gjennom Husbanken. I tillegg bør ein vurdera å sjå på tiltak som gjer det muleg å auka tilbodet av bustadar lettare. Personleg tykkjer eg at å verna matjord og friluftsområde nær storbyar er for viktig til å ofra, men at reglar knytt til fortetting og vern av gamal arkitektur bør løysast opp ein del. Andre kan ha andre preferansar.

Dei mange på høgresida som ikkje meiner det er noko poeng i å ta vare på norsk landbruk og matproduksjon burde komma med framlegg om å svekka det sterke vernet matjorda har i plan- og bygningslovgjevinga. Dei som ikkje er så opptekne av miljøvern burde snakka høgare om å gjera det lettare å bygga ut i skogområde nær eksisterande busetnad.

Styra skuta
Det finst sjølvsagt andre måtar å regulera prissettinga og omsettinga på enn frie marknadskrefter. Om nokon på venstrefløya framleis har ambisjonar om å utvida velferdsstaten sitt verkeområde, burde bustadpolitikken vera ein plass å starta. Skattesystemet kan sjølvsagt nyttast til å skatta verdiane av bustadar høgare, noko som vil verka prisdempande. Tilsvarande kan ein forby det å eiga fleire bustadar, noko som hadde gjort det vanskelegare for velhavande privatpersonar å kjøpa fleire leilegheiter og leiga ut til mindre privilegerte.

Allereie i dag finst det registre over kven som eig bustadar, som Tinglysingsarkivet og Matrikkelen. I desse datatider vil det vera langt lettare å føra kontroll med at ingen eig fleire bustadar. Høgreliberale vil nok framstilla det som eit overgrep mot individet sine fridommar eller den heilage private eigedomsretten, men det har dei til all tid gjort mot dei fleste offentlege inngrep som har gjeve folk flest ein velferdsstat.

Bygging av langt fleire kommunale utleigebustadar ville òg vore med på å dempa prisveksten, i kvart fall i utleigesektoren. I Noreg er 4% av bustadane ikkje-kommersielle utleigebustadar, i høgrestyrte Danmark og Sverige er det 20%. Med fleire kommunale utleigebustadar ville fleire fått ein billig stad å bu, og presset og prisane i den ordinære, kommersielle utleigemarknaden ville blitt redusert.

LES OGSÅ: Oppmodar til opprør mot bustadpolitikk

Vidare kunne sterkare regulering av husleigene i den private sektoren gjort det mindre økonomisk ugunstig å leiga, og soleis dempa tapet for dei som ikkje har råd til å kjøpa. Alle desse tiltaka er mulege, men det er òg praktiske argument mot dei knytt til mulege skadeverknadar. Eg seier ikkje at alt burde settast i verk med ein gong, men ein burde i kvart fall sjå nærmare på kva som vil fungera i praksis.

Toar sine hender
Diverre ser det ikkje ut til at debatten om korleis det kan bli billigare å bu er serleg heit for tida. Marknadsliberalistane er kanskje nøgde med at prissettinga er fri, og at verdien på villaane deira stig og stig. Venstresida er kanskje nøgde med at friluftsområde blir verna, og at ”dei fæle bustadhaiane” ikkje får herja fritt i form av fortetting og ombyggingar som kan endra litt på utsjånaden til byen.

Ingen ser ut til å tenkja på dei som ikkje har råd til å komma seg skikkeleg inn på bustadmarknaden.

Nokon gonger kan ein få inntrykk av at det er lettare for ein kamel å komma gjennom eit nålauga enn det er for lågtløna i pressområde å komma seg inn på bustadmarknaden.

Torsdag 18. august legg eit regjeringsoppnemnt utval fram innstillinga si om bustadpolitikken i Noreg. Denne kommentaren stod først på trykk i tidsskriftet til Studentmållaget i Oslo, Mål og Makt.